房屋买卖合同中当事人损害赔偿的法律研究
摘要：目前我国房价上涨的速度飞快，房屋买卖合同双方有时因为各种原因拒绝履行合同或者为了巨大的利益毁约的情况不断，房屋买卖合同纠纷案件也呈逐年上升趋势。特别我国目前现行的法律对于类似的房屋买卖合同违约责任的损害赔偿案件仍然没有特别明确的法律规定，导致各地区法院对于类似案件都有着不同的理解和裁判。本文将分析我国目前学术界中对于房屋买卖合同纠纷中损害赔偿范围法律性质的研究及赔偿范围的计算方式，并将实际中的判例与各类理论结合分析比较整合，为以后的司法实践提供稳妥且具有可操作性的学理指导。
关键词：损害赔偿； 房屋买卖合同； 赔偿范围；
一、文献综述
一、我国对于房屋买卖合同纠纷中损害赔偿范围性质的认定
在房屋买卖合同纠纷中，除了对合同双方违约责任的判定，最为重要的就是合同双方损害赔偿范围的规定，但这也是最难以明确的，因为我国目前对房屋买卖合同的损害赔偿并没有一个明确的规定，对其法律性质认识不清，进而导致损害赔偿的计算方法也不统一。在因卖房人过错而导致合同无法履行被迫解除的情况下，买房人往往会要求其赔偿房屋的差价损失。合同法第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。那么对于房屋买卖合同来说，在签订合同后到合同双方拒绝履行合同或者宣告合同无效期间，房屋随着房地产市场的价格调整所带来的增值利益，是否属于合同法规定的损伤赔偿，如果属于，其范围又是该如何计算？目前主要有三种观点：观点一主张房屋买卖合同解除后，买受方无权提出损害赔偿要求，双方应该恢复原状，不应赔偿房屋差价；观点二主张买受方可以主张损害赔偿要求，但是房屋差价不属于损害赔偿的范围；观点三主张买受方可以主张损害赔偿要求，房屋差价也应包含在损害赔偿范围之内予以赔偿 。特别是针对观点三的房屋差价赔偿的范围，有人认为赔偿部分是房屋现在的市场价值和双方合同约定价格的差额，也有的人认为要根据房地产评估部门评估的市场价格与合同签订时约定的交易价格的差价为赔偿数额，同时还要考虑有价无市以及按揭贷款等因素。那么到底该不该把房屋的差价损伤算入损害赔偿范围呢，如果算入那么怎样计算其赔偿的范围呢？
有学者认为，房屋差价增值部分，符合可得利益的构成，应属于可得利益损失，因此在计算其损失赔偿范围是，应按照可得利益的计算方法来计算。所谓可得利益，是指合同债权人在合同全面适当履行的基础上，依事物通常进行或依特殊情况，特别是依已采取的措施或准备，可预期取得的财产增值利益 。可得利益有如下性质：（1）可得利益是一种期待权，是对未来产生的利益的一种期待；（2）可得利益具有相对的确定性，是根据合同的规定和现实的损害来计算的；（3）可得利益是一种物质利益，不保护其他精神利益 。在房屋买卖合同中，房地产市场的价格是变动的，当前的市场价格和订立合同时双方约定的房屋价格就产生了增值。这种增值是合同订立时双方应该能够预见的，当合同中的一方严重违约，导致非违约方不能得到房屋，且守约方如果要达到合同履行后的利益状态，就必须花高价购入相似的房屋，因此产生了增值损失。同时这种增值损失的价值是可以明确的计算出来的，是一种实实在在的物质利益损失，因此房屋差价增值部分利益符合可得利益的构成。可得利益的计算方法又可分为约定计算方法、法定计算方法、酌定计算方法。可得利益赔偿作为违约损害赔偿计算的一种，不仅需要查明或确定可得利益赔偿的数额，在确定过程中，也需要借助法律方法，因此，可得利益赔偿无疑也具有事实和法律的双重性质。就可得利益赔偿计算而言，由于其不是单纯的事实问题，其方法的选择运用都会涉及和影响可得利益赔偿价值和功能的实现 。
也有学者认为，在房屋买卖合同纠纷案件中, 对买受人来说，房屋差价损失应当属于履行利益的损失，而不是可得利益的损失。“所谓履行利益，又称积极利益，是指债权人因合同履行而可获得的利益，亦即有效之法律行为因债务不履行而发生的损失，如买卖合同中买受人因出卖按时支付约定标的物而可获得之利益，履行利益的赔偿结果是使合同达到如同被履行的状态” 。因为房屋买卖合同中违约方的严重违约，在房屋价格飞快上涨的背景下，为了维护交易公平，将合同当事人置于合同已经完全履行情况下，也即是非违约方可以根据增值赔偿来得到替代的房屋，是最为合理的。
