论二手房买卖中的缔约过失责任
摘要：缔约过失责任理论发端于1861年，最先由著名法学家耶林提出。后德国、法国等国家和地区先后明文规定该制度，我国直到1999 年通过新合同法才予以确立，并在二手房买卖中常常应用到。然而随着实践的发展，二手房买卖中缔约过失责任也日益暴露出其不足之处，基于此，学者们对二手房买卖中缔约过失责任存在的问题也提出了许多自己的见解，对此设计和完善提出了自己的设想。
关键词：二手房买卖；缔约过失责任；立法完善；赔偿范围；
一、文献综述
缔约过失问题在罗马时期就存在思想萌芽，其后德国从普通法到 19 世纪法律的演变过程中，都将其作为理论界和司法操作中需要讨论的重要问题，但是一直没有形成系统的论述，直到 1861 年耶林在题为《缔约上过失：契约无效或不成立时之损害赔偿》一文中深刻阐述了缔约过失责任问题，首次系统论述了缔约过失责任，使得缔约过失责任理论在此后得到了长足的发展，所以缔约过失责任制度在民法上是形成比较晚的，因此不可避免地存在着一些缺陷。对此，已经有不少理论界和实务界专家乃至研究生学生注意到其中的问题，并通过深入的研究，结合国外的实践经验进行了充分的分析以及制度完善的建议。
在关于二手房买卖中的缔约过失责任的赔偿范围的问题上，张慧所写的《浅议缔约过失责任的赔偿问题》一文中，先对缔约过失责任中关于损害赔偿的范围和限定原则进行了分析，认为低约过失责任的具体赔偿范围一般情况下包括以下两种情况：在合同不成立或者虽已成立但被撤销或者已经宣告无效的情况或在合同有效成立的情况下。其后对两种情况进行具体分析，提出了学术界对缔约过失责任的赔偿范围的界定的不同观点。如王利明教授认为：“缔约过失责任的赔偿范围，除信赖利益的损失以外，原则上不包括因为行为人违反保护他人的义务而使他人遭受的损害”。也有不同学者认为缔约过失责任的赔偿范围不应该局限于信赖利益的直接损失，还应当包含间接损失。王泽鉴教授认为“若因违反保护义务，侵害身体健康或所有权，而此种情形也可认为的构成契约上过失责任时，则加害人所赔偿的，系被害人于其健康或所有权所受一切损害，即所谓维持利益，而此可能远逾履行契约所生利益，从而不发生以履行利益为界限的问题。若加害人所违反者，系信赖义务，例如未适当阐明或告知告知致他方支出无益费用时，加害人所应赔赔的，亦不以履行利益为限”。王培朝先生也认为缔约过失责任的损害赔偿范围应当包括固有利益。认为“将缔约过失责任所保护的利益区分为信赖利益和固有利益，固有利益作为一种单独所保护的利益，具有一定的理论和实践意义，是应予采纳的一种观点”。其后对两种进行了利弊讨论，并结合了我国国情分析了两种意见与我国的契合度及实行可操作性，更认同第一种情况。而后，其又讨论了缔约过失责任重关于赔偿范围的限制问题，认同学界达成共识的观点，即信赖利益损失不能超过实际履行利益损失。而后分析了《德国民法典》中的观点以及王泽鉴先生的观点，认为在存在非财产损失之时，应当优先考虑维持利益，次之考虑信赖利益。而在李爽的《有关缔约过失责任赔偿范围的思考》中也有涉及，该文主要分文缔约过失责任及其赔偿的概述及理论争议、缔约过失责任赔偿范围的认定两部分。第一部分阐述了缔约过失责任学界的三个不同观点，即履行利益说、信赖利益说以及固有利益与信赖利益结合说，第二部分从作者对于上述三个观点的具体看法展开了具体论述。
当前，我国的二手房买卖中的缔约过失责任还存在缺乏对先合同义务的明确规定、没有明确规定举证责任及没有明确规定信赖利益的赔偿范围等诸多问题。这些问题的解决有赖于立法的完备、制度的完善和理论的创新。具体到完善二手房买卖中的缔约过失责任的问题上，范斌的《关于完善我国缔约过失责任制度的思考》认为缔约过失责任较好地解决了合同缔结阶段对当事人的保护，避免了合同缔结这一过程成为法律调整的空白之地。自耶林创立该理论后，各国立法和判例纷纷予以确认，但立法和判例的确认，并未解决缔约过失责任理论中留下的若干问题。作者认为缔约过失责任的完善涉及以下几点，大致可以归纳为：1.明确先合同义务；2.明确归责原则与责任承担方式；3.确定赔偿范围；4.确立限制赔偿范围的相关规则。潘冬根在《我国缔约过失责任的立法现状及完善对策》一文中提出应该以我国现行法律为基础，依据诚实信用原则及交易惯例，斟酌具体案例类型，逐渐扩大缔约过失责任的适用范围，明确缔约过失、信赖利益等基本法律概念的内涵和外延，建立有关缔约过失的一般法律原则，包括缔约过失责任的构成要件、归责原则、缔约过失责任的赔偿范围等等。以期能够全面、合理地规范当事人之间的缔约行为。具体来说，应当从以下六个方面来完善我国的缔约过失责任制度，以保护市场经济的健康、有序发展。第一应当提高缔约过失责任制度的法律地位，可参照《希腊民法典》的立法模式，将缔约过失责任在民法典总则中规定为一项概括性的法律原则，进而在《民法典》债权一章中作一般条款性的具体规定；第二要合理确定缔约过失责任的适用范围；第三应强调缔约过失责任的归责原则，该文认为应当将缔约过失责任的归责原则界定为过错原则，从这个意义上讲，缔约过失责任中的“过失”应包括故意和过失两种情况。无过错便不会有缔约责任，同时，这样一来也可以把缔约过失责任的归责原则和侵权责任的归责原则区分开来；第四要科学确定缔约过失责任的构成要件，，包括先契约义务的违反、损害的存在、缔约上过失的存在，以及损害与过失之间的因果关系等四个要件；第五要合理界定缔约过失责任的赔偿范围，认为缔约过失责任的赔偿范围应当以信赖利益为基础和一般原则，但同时也应包括固有利益。信赖利益的损失应当既包括直接损失，也包括间接损失，具体而言应包括受损方缔约的费用、为履行进行准备而支付的费用以及其他机会丧失而受到的损失。
笔者认为，在中国倾其所有或者拿出奋斗一生的积蓄去买房子，已经成为当今社会较为普遍的现象。在买房的过程中二手房以独有的优越性成为了一支不可或缺的力量。然而事有一利必有一弊，二手房物美价廉所以大家趋之若鹜，但是目前二手房交易市场比较混乱，法律法规不健全，交易程序不规范，跟随其后的，是接踵而来的各种二手房买卖纠纷。当前学界对缔约过失责任的研究，已经逐渐引起越来越多人的关注度。针对我国二手房买卖中现实存在的缔约过失责任的问题，笔者认为探究世界各国二手房买卖中缔约过失责任的经验，学习其中的精髓，使得国外先进经验为我所用，促进我国二手房买卖中缔约过失责任的建设和发展。具体而言，笔者认为完善二手房买卖中缔约过失责任，应当首先界定先合同义务，可以借鉴作为缔约过失责任起源的德国在2002年制定实行的《德国债法现代化法》中对先契约义务进行的一般性规定。其次，要明确规定信赖利益的赔偿范围。第一步要理清思路，明确当前社会对二手房买卖中的缔约过失责任的发展要求，建立一套相应的标准。第二步要确立限制赔偿范围的相关规则，并落实到实务中。此外，也要明确规定举证责任，在二手房买卖中的缔约过失责任的承担方面, 还应配套建立与我国现行民事法律规定互相协调一致的诉讼证据制度。
