文 献 综 述
房地产的投资属性和消费属性的双重属性决定了其价格的波动性比一般的投资品和消费品更为复杂，一直以来都是房地产市场的研究者、政策制定者、投资者和与有住房需求的人们密切关注的对象。房价波动的规律是怎样的？是不是越早买入越好？怎样的政策可以让房地产在充当良好的投资产品的同时也能很好的保障民生？传统经济学理论常常从宏观因素、经济因素、政策因素等对房价的波动作出解释，但实际上的情况却是市场常常出现背离传统经济学理论的怪象，而随着行为经济学的兴起，行为研究的方法能很好的弥补传统经济学理论的缺陷，对于影响房地产价格波动的因素加入了市场个体参与者心理和行为因素，本文将在研究了已有行为经济学文献的基础上，利用合适的行为经济学模型，选取2009-2019年期间我国31个省市城镇居民的面板数据，进行更进一步研究。
1国外研究
房地产市场在一定程度上是无效的，这种无效性表现为房价不仅是可预测的，并且相对于房价的基本值而言是变化的，早期的研究侧重于从经济基本面来预测未来的房价，而随着研究的深入，不少研究发现，城市宏观经济基本面不足以对房地产价格波动给予充分的解释。例如Farlow[1]的研究指出，在过去的几十年里，房价的大幅增加并不能有供给和需求基本面给出似乎合理的解释，短期内，房价是非常不稳定的，而且这种不稳定性应该将消费者和金融机构的行为考虑进去。Seslen[2]的研究表明，当房价处于上涨阶段或者预期房价要增加的时候，购房者更可能会去交易，当然房价处于下跌极端或者预期房价要下跌的时候，购房者往往不会去交易。此外，房地产市场处于萧条期的时候，购房者会更容易非理性。
早期的研究中，国外学者Case和Shiller[3]通过应用调查问卷方法收集了1988年5月在亚纳西姆和旧金山（两个繁荣市场）、波士顿（一格后繁荣市场）、密尔沃基（“控制样本”）三种不同房地产试产上购买者行为的数据，研究发现：繁荣市场大约一半的回答者认为他们自身受社会兴奋情绪的影响，而且大多数人吧超过要价的房地产销售解释称恐慌的证据。因此，Case和Shiller断定繁荣期间投资潜力的高预期传播四房地产价格暴涨的重要原因，指出辨别大众心理、过度乐观和存在可靠的理由预期价格上涨的情况是十分重要的。类似的，Farlow[4]通过实证的方法，也指出房地产市场上交易主体并非都是理性的，存在着各种心理和行为偏差，如过度自信、动量行为、锚定效应、后悔厌恶和处置效应、货币幻觉以及狂乱等。最近的研究中，Salzman和Zwinkels[5]将购房者存在的认知局限和行为偏差归纳为以下11类,包括:过度乐观、过度自信、确认偏差、动量效应、羊群行为、非理性繁荣、后悔、货币幻觉、心理帐户、损失厌恶、本土偏好，指出新古典主义认为房地产市场上的消费者是理性精明的个体的观点实际上是不成立的，购房者的行为常常会偏离理性行为。典型的研究包括: Mayer和Sinai[6]认为购房者通常是基于房价的最近历史数据来形成房价预期,美国大城市在1984 - 2006年期间房地产市场的繁荣与滞后5年的房价升值率密切相关。Rouwendal和Simonetta[7]以荷兰1999年和2000年快速上涨的房价为研究对象,指出这两年房价的快速上涨很难归因于市场基本面，而这一时期消费者的心理变化在解释房价的短期波动中扮演了重要角色。他们用消费者信心指数来代表这两年市场上普遍存在的过度乐观心理现象，实证检验了消费者信心指数与房地产价格之间的相互关系,结果证实二者之间存在显著的相关关系。Roche[8]利用都柏林1976 - 1999年的季度数据,指出消费者行为的流行(Fads)对都柏林住房价格具有极大的推动作用，并产生了显著的投机泡沫。Baddley[9]利用英国1981-2000年的季度数据进行实证检验,指出英国住房市场中存在显著的羊群行为。
2国内研究
近年来,国内学者关涛[10]将地产市场中个体的各种非理性因素归纳为“社会认同rsquo;“群体性偏误rsquo;“框定依赖”心理账户”等。邓国营、甘犁[11]等认为房地产市场中存在着一定程度的反应过度。高昌淼、陈明政[12]等通过噪声交易模型表明信贷投放并不必然导致房价上涨但具有抬升作用,而噪声交易者的非理性行为才是房价持续上涨的主要原因。陈国进和刘金娥[13]指出相对于通胀幻觉,异质信念是中国房地产价格泡沫形成的主导因素。随后,刘金娥、陈国进和胡卓红[14]的进一步研究发现,异质信念和通胀幻觉对中国区域房价上涨具有一定的解释能力。周京奎[15]指出预期心理、投机行为和从众行为三者相互作用所形成的正反馈交易机制在房地产价格波动的过程中发挥着重要作用。董纪昌、何静[16]等从理论与实证两个层面剖析了公众房价预期的形成机理。研究表明，客观信息感知、观察学习和先验信念均与主体认知存在正相关关系; 先验信念与主体情感存在负相关关系; 主体认知与房价上涨预期存在正相关关系，而主体情感与房价上涨预期存在负相关关系。史永东和陈日清[17]分析了在信息不对称的情况下房地产市场中羊群行为的形成机制，研究显示，房地产商具有制造信号偏差的内在激励,由此引发居民的羊群行为，进而产生“价格泡沫”。高波和洪涛[18]利用省际面板数据，发现在房地产市场发达地区，住宅交易量增长与住宅价格上涨表现出相互促进的关系,存在较为显著的羊群行为特征。柯异沛和黄静的研究发现，随着房价的快速上涨,中国各省市的商品住房市场中羊群行为明显，并且羊群行为强度与上涨的房价之间形成了相互强化的反馈效应。张延昕[19]利用ABM建模方法对消费者决策过程进行仿真模拟，研究发现当房地产的实际价格等于或者略低于消费者期望价格是，消费者的价格名感度十分强烈，心理账户获得效用提升。
3文献综评
通过对己有文献的分析，现有的对微观主体尤其是个体参与者的心理和行为因素作为宏观计量分析的一种补充，对于帮助解释和预测房地产价格的波动是十分重要的，但纵观现有文献的额研究视角、研究内容上仍然有一些缺陷。
首先，从研究视角来看，对房地产市场微观主体的心理和行为的因素与房地产价格波动的关系研究较少，其次从研究内容来看，对于研究对象的选择和细化，个体参与者心理和行为对房价波动的影响机制以及脊梁诶后的经济解析等问题还需要进一步研究，总体看，缺乏在行为经济学框架下对房地产价格动态性进行系统研究的基础理论分析与相关实证检验，更重要的是，运用行为经济学理论和方法针对中国房地产价格波动的研究较少。因此，本文将在研究大量外国学者的研究方法的基础上，借鉴其较为成熟的分析范式，同时结合中国经济政治体制的实际以及和房地产市场与西方国家的差异，灵活运用适当的理论和方法，研究在中国房地产市场上的参与个体心理与行为对房价波动的影响。
