文献综述
近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。中国政府采取中央政府制定宏观调控目标，地方政府具体执行，并承担问责的调控模式。但是近20年房地产市场的宏观调控发现，部分调控措旌取得不错的果，部分却并没有达到预期目标，这样的结果显示我国的宏观调控措施仍不完善，还有进一步研究提升探索的空间。
“租售同权”政策的推出一方面是为构建房地产市场长效机制，让房地产市场持续稳定健康发展，另一方面是为了让住房重回居住属性，真正实现“房子是用来住的，不是要来炒的”。
1、我国房地产市场发展现状
目前，我国城镇住房自有率高达70%以上，但激昂的购房情绪仍不减。近年来，基于资产配置需求，楼市购买主力有很大程度上来自投资需求，城镇拥有2套以上住房的家庭增多，需求旺盛和财富效应导致高房价预期不减[1]。住房体系主要以开发商供应的商品房，加上政府供应的保障房为主体。主要表现为：①是居高不下的房价与人们收入水平之间的矛盾；②是城市间的分化严重，热门城市土地供需矛盾与冷门城市土地过剩之间的矛盾；③是待售面积规模大，房地产库存高，库存增速也很快。由此，也衍生出了许多政治、经济和社会危害：①政治方面：房地产既得利益集团不断发展壮大，从政治上绑架政府，左右政府决策；②经济方面：政府财政对房地产多度依赖，造成公共利益被绑架，严重阻碍了政府经济治理进程及效果，提高了治理成本，增加了治理难度；③社会危害：房价飞涨，弱化了城市的宜居功能，减少技术、投资移民的增长，降低了人才集聚的能力；住房投机活动使得财富分配失衡，贫富差距拉大。这些都严重威胁国家经济安全[2]。因此，出于对民生发展及国家经济安全的考虑，国家积极进行了住房“租售同权”及相关政策的探索。
2016年12月的中央经济工作会议首次提出要坚持“房子是用来住的，不是要来炒的”的地位，习近平总书记在中央财政领导小组第十四次会议上进一步指出，“要准确把握住房的居住属性”；房价居高不下，政府近年来多次调控，平抑房价增速；租赁市场发展落后，规模化、专业化、规范化的住房租赁市场和中介机构都比较缺位。一二线城市，居民购房压力巨大，保障性住房难以解决问题，住宅同时具备了居住和投资等多重属性，与住房捆绑的“教育”、“医疗”等民生属性，带来房价长期居高不下。
7月18日，住建部等9部委表明“将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”。简言之，即租房和买房，同属于平等的权利享受范围[3]。
那么，这个“权”都包含了哪些内容呢？7月18日9部委发布的文件《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租市场的通知》中并没有明确指出这个“权”范围，只是笼而统之地称之为“相关公共服务”。根据《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》，我们可以知道我国城镇居民的基本公共服务包括“公共教育、劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等八个领域的81个项目”。但出于对不同城市实际发展状况的不同，我们并不能把这个“权”字的定义一慨而论，各地政府应根据自身情况和目标人群来具体定义这一概念的不同内涵，并决定所同“权”的含金量[4]。
截止到2016年，我国城镇化率达到了57.35%，但事实上，这是被高估了的。因为空间城市化并没有相应的产生人口城市化，超过2.8亿的农民工无法公平地获得城市的公共服务，他们是北城镇化、伪城镇化的，由此产生人口半城镇化现象，且不断在提高，造成这个现象的关键因素是不断上涨的房价。租售同权通过改变消费者租房、购买的选择机制以及抑制投机性需求来调控房地产市场。同时，通过一系列的优惠政策鼓励居民选择租赁住房，从而提高了租赁需求，间接地起到了促进新型城镇化发展的作用[5]。
在过去20多年的经济转轨过程中，中国取得了突出的经济发展绩效，但渐进式的改革所带的矛盾也尤为凸显，主要表现为：缺乏永久迁移的不完全城市化、农村土地产权的不稳定性，以及城市化、工业化过程中的农地征用问题。造成这些问题的根本原因是迁移人口不能获得门槛较高的大中城市户口，从而享受不到与城市户口相关的福利待遇。租售同权的出台，从根本上将捆绑在房屋上的福利，脱钩出来，使房屋回归其根本的居住属性，从而降低了迁移人口城市定居的成本，从而有利于他们永久性的迁移，推进了城市化的进程[6]。
