房产税对商业地产价格的影响研究—基于局部均衡模型的分析
--文献综述
摘要：从我国房产税的实施现状来看,我国现行房产税是依据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收的,主要征收对象是商业地产,居民的非营业住宅处于免税状态(除上海和重庆外)。从我国房产税的内涵上看,我国现行房产税是一种狭义的财产税,它主要是在商业地产的保有环节,以商业地产作为征税对象并按照其评估价值(或者租金收人)进行税前扣除后向商业地产所有者(或实际控制人)征收的。
关键词：房产税； 商业地产；局部均衡模型
2011年,中央政府提出将上海和重庆作为房产税改革的试点区,针对保有环节的居民个人住宅尝试征收房产税。此后无论是政府还是普通民众和学界都对房产税的改革效果寄予厚望,关于房产税的改革目标也形成了三个主流观点:调控房价弥补地方财政收支和实现收入分配公平(郭宏宝,2011)。
从财产税的角度来说，房产税被用来满足地方政府的财政收支已经是不可否认的事实,但是鲜有国外文献探讨房产税对住宅价格的抑制作用。虽然我国社会各界对房产税的改革能够有效抑制房价飙升持乐观态势,但是对此持否定态度的学者亦不在少数(陈小安,2011;张德勇，2011;等)。从经济学理论的角度分析,从房产消费链条的末端对房产所有者征收房产税会增加房产的持有成本,进而通过抑制房产的市场需求来降低房产的价格。我国房产税采用自行申报的方式,由于广大纳税人的主动申报意识不强烈和税收征管方式不健全,个人出租房屋的收人处于灰色监管状态,我国现行房产税的主要税收来源是商业地产,因此目前还无法直接洞悉我国房产税对住宅价格的直接影响。但是可以通过房产税对商业地产价格的影响来考察房产税对住宅价格的调控作用。其理由主要有以下两点:其一,住宅和商业地产在某种程度上形成投资替代关系,两者之间价格的变化具有联动性;其二,由于商业房产税对商业地产价格的影响机制与住宅房产税对住宅价格的影响机制具有一定的相似性,都是通过增加房地产的持有成本来抑制房地产市场的投机需求。
一、房产税与商业地产
（一）现有房产税征收模式
1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）弥补了我国在财产税上的不足，暂行条例中明确规定了房产税的征收办法和征收的范围。“第三条房产税依照房产原值一次减除10-30%后的余值计算缴纳”“第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%”。由此可见按照条例的规定，房产税的计税依据是房屋自身且依照房产原值进行计算。在我们比较房产税和房地产税时应该首先了解，房产税的内涵。房产税在执行的过程中可以看成一种间接式，它的税负可以进行转嫁，间接税的征收相对与直接税对于负税人而言，压力更小，更容易接受，因此在执行 《暂行条例》以来，受到的阻力并不算大。虽然房产税的征收已然执行多年，但是并不能代表房产税的征收就具有合理性。
